Was Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer jetzt tun sollten
Der Bundesrat hat am 1. April 2026 entschieden: Die Eigenmietwert Abschaffung tritt per 1. Januar 2029 in Kraft. Wer in der Schweiz sein Haus oder seine Wohnung selbst bewohnt, muss dieses fiktive Einkommen ab dann nicht mehr versteuern. Das Datum ist definitiv. Die jahrelange Unsicherheit ist vorbei.
Was viele aber noch nicht auf dem Radar haben: Mit dem Eigenmietwert verschwinden gleichzeitig mehrere Abzugsmöglichkeiten. Die Jahre 2026, 2027 und 2028 sind ein Zeitfenster, das sich konkret nutzen lässt. Wer es verpasst, verschenkt echtes Geld.
Was ist der Eigenmietwert – und warum wird er abgeschafft?
Wer das eigene Haus oder die eigene Wohnung bewohnt, zahlt keine Miete. Der Staat hat das bislang als geldwerten Vorteil betrachtet und ein fiktives Einkommen besteuert: den sogenannten Eigenmietwert. Im Gegenzug durften Unterhaltskosten und Schuldzinsen steuerlich abgezogen werden.
Dieses System war seit Jahren umstritten und galt vielen als «Phantomsteuer». Im September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk die Abschaffung deutlich angenommen. Nun hat der Bundesrat den Starttermin für die Reform der Wohneigentumsbesteuerung festgelegt.
Was fällt mit der Eigenmietwert Abschaffung 2029 ebenfalls weg?
Die Abschaffung des Eigenmietwerts kommt nicht allein. Gleichzeitig verlieren Eigentümerinnen und Eigentümer selbstgenutzter Liegenschaften wichtige Steuerabzüge.
Liegenschaftsunterhalt
Kosten für Reparaturen, Renovierungen und Sanierungen können ab 2029 bei Bund, Kanton und Gemeinde nicht mehr geltend gemacht werden. Dieser Abzug fällt vollständig weg.
Schuldzinsenabzug
Der Abzug für Hypothekarzinsen wird stark eingeschränkt. Wer ausschliesslich eine selbstgenutzte Liegenschaft besitzt, kann Schuldzinsen künftig nicht mehr von den Steuern abziehen. Wer zusätzlich vermietete Liegenschaften hält, darf Schuldzinsen anteilig weiterhin geltend machen. Für Ersterwerber gibt es einen zeitlich und betragsmässig begrenzten Übergangsabzug.
Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen
Dieser Abzug entfällt auf Bundesebene. Kantone können ihn befristet weiterführen, müssen es aber nicht.
Übergangsphase bis 2028: Das Zeitfenster für Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer
Bis Ende 2028 gelten die bisherigen Steuerregeln unverändert weiter. Wer in diesen drei Jahren Unterhaltsarbeiten durchführt, kann die Kosten noch vollständig abziehen.
Das ist ein konkretes Zeitfenster, das sich lohnt zu nutzen – besonders für Besitzerinnen und Besitzer älterer Liegenschaften mit aufgeschobenem Sanierungsbedarf.
Grössere Vorhaben lassen sich auf 2026, 2027 und 2028 verteilen und so jedes Jahr steuerlich wirksam geltend machen. Statt alles auf einmal zu investieren, wird der Aufwand gestaffelt – und jeder Franken zählt noch als Abzug.
Handwerkermangel: Wer zu spät plant, zahlt mehr
Es ist davon auszugehen, dass viele Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer in den nächsten Monaten zum gleichen Schluss kommen. Die Nachfrage nach Sanierungsarbeiten wird steigen. Handwerksbetriebe sind heute schon ausgelastet.
Wer wartet, riskiert längere Wartezeiten und möglicherweise höhere Preise. Wer jetzt plant und Aufträge frühzeitig vergibt, sichert sich die besseren Konditionen.
Hypothekenstrategie überdenken: Was die Abschaffung des Eigenmietwerts für Ihre Hypothek bedeutet
Die Abschaffung des Schuldzinsenabzugs verändert die Rechnung rund um die Hypothek grundlegend. Bislang galt: Eine hohe Hypothek senkt die Steuerlast. Dieses Argument verliert ab 2029 seinen Kern.
Das bedeutet nicht automatisch, dass jetzt alles amortisiert werden soll. Die Entscheidung hängt von mehreren Faktoren ab: Zinsniveau, Liquidität, Anlagemöglichkeiten, Pensionierungsplanung. Aber es ist ein guter Moment, die bestehende Hypothekenstrategie zu überprüfen. Was bisher optimal war, muss es nach 2029 nicht mehr sein.
Drei Fragen, die Sie sich jetzt stellen sollten
Erstens: Welche Unterhalts- oder Sanierungsarbeiten stehen in den nächsten Jahren an? Können diese vorgezogen oder auf 2026 bis 2028 verteilt werden?
Zweitens: Wie hoch ist meine aktuelle Hypothek, und wie verändert sich meine Steuerbelastung nach der Eigenmietwert Abschaffung 2029 ohne den Schuldzinsenabzug?
Drittens: Ist meine Hypothekenstrategie noch passend zu meiner Lebenssituation und meiner Pensionierungsplanung?
Lassen Sie uns das gemeinsam anschauen
Die Reform bringt Klarheit. Aber sie verlangt auch, dass man die eigene Situation neu bewertet. Was konkret sinnvoll ist, hängt von Ihrer Liegenschaft, Ihrer Hypothek und Ihrem persönlichen Umfeld ab. Diese Chancen gilt es nun zu nutzen.
